El objetivo: equiparar los valores comerciales con los fiscales
on el objetivo de revisar las propuestas de Tablas de ValoreCUnitarios de Suelo y Construcciones de los 18 municipios del Estado de Querétaro para el ejercicio fiscal 2023, los diputados Luis Gerardo Ángeles Herrera, Maricruz Arellano Dorado y Martha Daniela Salgado Márquez, integrantes de la Comisión de Planeación y Presupuesto recibieron a los representantes de finanzas de las 18 jurisdicciones.
Para esta sesión de trabajo se contó con la colaboración del Coordinador General de Auditoría de la Entidad Superior de Fiscalización (ESFE), Ricardo Salvador Vaca; del coordinador de la Dirección de Fiscalización de Obra Pública Municipal de la ESFE, Julio Maximino Castillo García; José Luis Alcántara Obregón, director de Catastro del Estado; y de la subsecretaria de Política Fiscal e Ingresos de la Secretaría de Finanzas del Poder Ejecutivo, Paulina de la Paz Samperio Pérez.
El presidente de la comisión legislativa, diputado Gerardo Ángeles informó que este ejercicio de revisión es de gran importancia, ya que se busca equiparar los valores comerciales con los fiscales. “Esta comisión considera de gran importancia coadyuvar de manera coordinada con los municipios, la Entidad Superior de Fiscalización, la subsecretaría de Política Fiscal e Ingresos de la Secretaría de Finanzas del Poder Ejecutivo, así como de la Dirección de Catastro, a efecto de escuchar comentarios y consideraciones que sirven de base para la elaboración de las propuestas”, indicó el legislador.
Por su parte, la subsecretaria de Finanzas, Paulina Samperio, representante de la Secretaría de Finanzas, precisó que “es importantes resaltar el trabajo coordinado que se ha realizado durante todo el año con esta comisión legislativa, ya que permite tener las bases de las tablas de valores de suelo y construcciones para el ejercicio fiscal 2023. La subsecretaría, a través de la Dirección de Catastro, participa con análisis técnico con los presidentes municipales y el Consejo de Peritos Valuadores, buscando tener una fortaleza en los valores que permiten las contribuciones inmobiliarias y que vayan apegados al mercado real”.
Dijo que la actualización de los valores es un pilar para los municipios, ya que son la base de diversos cobros de contribuciones, además de darle certeza a los ciudadanos en el valor de sus construcciones que forman parte integrante de su patrimonio. La funcionaria hizo un reconocimiento a las áreas técnicas que participaron en este trabajo.
Comenzando con el análisis de las propuestas de las tablas de valores de cada municipio, el coordinador de la Dirección de Fiscalización de Obra Pública municipal de la ESFE, Julio Castillo García informó que Amealco de Bonfil, en los últimos años ha mantenido actualización en sus tablas de valores, recordando que, en el 2021, por situaciones de la pandemia, no hubo actualizaciones en los 18 municipios; para este año, aceptaron la propuesta realizada por la Dirección de Catastro de realizar un incremento del 25% para suelo rústico, 9.83% en construcción 6.60% en suelo urbano.
Para el municipio de Arroyo Seco, el director de fiscalización indicó que se observó que desde 2017 no había actualizado sus tablas de valores, por ello en 2022 sus porcentajes fueron altos; en esta ocasión se apegaron a la propuesta de Catastro, manteniendo incrementos de un 25% en suelo rústico, un 9.83 en construcción y un 6.22 en suelo urbano.
El director de Catastro informó que se deben mantener actualizados los valores unitarios de suelo y construcciones para que los valores catastrales respondan al mercado inmobiliario, y no tener que hacer ajustes como los que se hicieron el año pasado. Por su parte la directora de Finanzas del municipio, Viridiana Torres, resaltó la importancia de declarar que actualizar las tablas no quiere decir incrementar el cobro del impuesto predial.
El representante de la ESFE informó que Cadereyta de Montes, mantuvo los incrementos propuestos del 25% en suelo rústico, 9.83 en construcción y 6.61 en suelo urbano. El titular de la Dirección de Catastro, aclaró que el origen de todas las propuestas vienes del Consejo de Valuadores, quienes hacen un esfuerzo por interpretar el mercado inmobiliario y realizan sus propuestas con el fin de acercarse a los valores comerciales de los inmuebles en un ejercicio técnico y desde hace muchos años están buscando llegar a un objetivo en el valor del suelo rústico, ya que está subvaluado, por lo que los porcentajes de actualización en suelo rústico son superiores a los valores de edificaciones o de suelo urbano.
Julio Castillo informó que el municipio de Colón mantuvo actualizados sus valores para este año con un 24.42% en suelo rústico, en construcción del 9.83 y en suelo urbano del 5.7%. José Luis Alcántara informó que la propuesta de tabla de valores no necesariamente impacta en la misma proporción en el cobro de los impuestos inmobiliarios, ya que la política fiscal se encuentra en las Leyes de Ingresos y no en las Tablas de Valores, y estas son una referencia al valor comercial de los inmuebles, se tratan de acercar año con año porque el mercado está en constante movimiento y es dinámico.
Por su parte, el presidente municipal, Manuel Montes informó que se ha tratado de explicar a la gente que con estas actualizaciones no necesariamente tiene que aumentar el predial, pero este ejercicio se tiene que realizar, ya que es una referencia comercial y eso beneficia más a la población para no quedar rezagados.
El representante de la ESFE informó que, en Corregidora, la propuesta de actualización es de un 25% en suelo rústico, 9.83 en construcción y un 6.01% en suelo urbano, Catastro informó que este municipio es uno de los que ha realizado un mayor esfuerzo para mantener actualizados sus valores unitarios por varias administraciones por lo que tienen un mayor grado de actualización en sus valores comerciales.
El titular de la Dirección de Fiscalización informó que El Marqués, mantiene la propuesta realizada por Catastro de un aumento del 25% en suelo rústico, 9.83 en construcción y 6.3 en suelo urbano. José Luis Alcántara informó que este es un municipio muy dinámico respecto al mercado inmobiliario, probablemente por arriba de la media nacional, por lo que es importante mantener sus actualizaciones de valores unitarios de suelo y construcción. El titular de Finanzas del municipio, Daniel Vizcaya, informó que desde 2019 se han mantenido actualizados los valores catastrales, ya que el municipio ha tenido bastante movimiento inmobiliario, dijo que desde ese año se ha dado un incremento del 10% en su padrón catastral, por lo que se busca tener una mayor certeza.
El representante de la ESFE informó que en el municipio de Ezequiel Montes la propuesta de actualización es de un 25% en suelo rústico, un 15.09% en construcción y un 5.62 en suelo urbano.
En Huimilpan, Castillo García explicó que en la propuesta de actualización en suelo rústico el municipio coincide con la Dirección de Catastro en un incremento del 25%, y un 9.83 en construcción; pero en suelo urbano difieren, ya que la Dirección de Catastro propone un 6.24% de incremento y el municipio propone un 10.43%.
El titular de la ESFE resaltó que este incremento es muy alto y se refiere a dos sectores: en uno, en 2022, el precio por metro cuadrado estaba a 300 y se propone un incremento a 320 pesos, siendo que el municipio propone un precio de 2 mil 500 pesos por metro cuadrado. En otro sector, en lotes de uso mixto, de 1 mil 890 que propone Catastro, el municipio plantea que su precio sea de 3 mil 500 pesos; en macro lotes de uso habitacional, Catastro formula un costo 950 pesos y el municipio sugiere un costo de 2 mil pesos por metro cuadrado.
El director de Catastro considera que uno de estos condominios desde 2016 no tiene ninguna venta, es decir, no hay un mercado con el que se pueda comparar, pero el incremento propuesto si puede exceder el valor del mercado; en el caso del otro fraccionamiento si tiene un mercado importante, pero el valor que propone el municipio es inviable, ya que los dejaría fuera de la posibilidad de comercializarlos, por lo que considera que se debería atemperar el valor que se propone.
La directora de Ingresos, Angélica Martínez, informó que esta fue una sugerencia directa del cabildo, por lo que les presentará la posibilidad de realizar los ajustes correspondientes.
En el caso de Jalpan de Serra el representante de la ESFE dijo que es uno de los municipios que ha mantenido sus actualizaciones conforme las propuestas de la Dirección de Catastro con un 25% en suelo rústico, un 9.83 en construcción y 9.10% en suelo urbano.
En lo que respecta a Landa de Matamoros, la Entidad Superior de Fiscalización informó que este municipio mantiene sus actualizaciones para el próximo ejercicio conforme a la propuesta de Catastro, con un 25% en suelo rústico, 9.83% en construcción y 7.64% en suelo urbano. El director de Catastro estatal, por su parte, reconoció el esfuerzo de actualización y de mantener la cercanía con el valor comercial. Mientras que el director de la Tesorería municipal, Daniel Camacho González, confirmó que su municipio acepta la propuesta de Catastro con la finalidad de ir disminuyendo la brecha existente entre lo comercial y lo hacendario.
En cuanto a Pedro Escobedo, la ESFE expresó que este ha mantenido su actualización de tablas de valores desde 2017, adoptando para 2023 la propuesta de la Dirección de Castro con un 25% en suelo rústico, 9.83% en construcción y 6.2 en suelo urbano. José Luis Alcántara comentó que este municipio está iniciando un movimiento inmobiliario muy dinámico, porque lo que es importante que mantenga su actualización de valores catastrales; dijo que, tratándose de parques industriales, hicieron un esfuerzo importante regularizando asentamientos informales, lo que les ha dado un crecimiento en el número de predios registrados en el padrón catastral. Por su parte, el secretario de Finanzas, Leonardo Solís Vázquez, manifestó que aceptan la propuesta de Catastro, por considerarla aceptable y razonable para el desarrollo de su municipio.
Respecto a Peñamiller, Julio Maximino de la ESFE expresó que este municipio igualmente adopta la propuesta de Catastro con un 24.39% en suelo rústico, 9.83% en construcción y 3.39% en suelo urbano. El director de Catastro destacó la importancia de la actualización de tablas de valores hecha por Peñamiller y otros municipios más que tampoco tienen un mercado inmobiliario tan activo como los de la zona metropolitana o del corredor industrial San Juan del Río. Por su parte el Contador General Martín Ugalde afirmó que efectivamente están tomando la propuesta de Catastro “precisamente para dar más certeza a la propiedad inmobiliaria y dar fortaleza a las finanzas públicas”.
Por cuanto ve a Pinal de Amoles, la Entidad Superior informó que este municipio tuvo una actualización en 2022 y para el 2023 mantiene la propuesta que les envió la Dirección de Catastro, con un 25% en suelo rústico, 9.83 en construcción y 3.51% en suelo urbano. El director Alcántara Obregón manifestó que afortunadamente Pinal de Amoles realiza responsablemente la actualización de sus valores unitarios de suelo, lo que garantiza que el próximo ejercicio sea para este municipio similar al del resto del estado. En ese sentido José Guadalupe Martínez afirmó que la alcaldesa Lupita Ramírez decidió realizar la actualización conforme a la propuesta de Catastro estatal con el fin de dar certeza inmobiliaria a todos los predios en su municipio.
Con relación a Querétaro, la ESFE expresó que para 2023 este municipio propone una actualización de 24.14% en suelo rústico, 5.49% en construcción y 5.28% en suelo urbano. El director de Catastro, en tanto, reconoció el esfuerzo de Catastro municipal de mantener actualizado su padrón catastral, “es loable e importante”; además resaltó la coordinación que tienen con ese propósito. El secretario de Finanzas, Francisco Martínez, por su parte, reiteró que la actualización no representa un incremento en las tasas de predial ni de traslado de dominio, destacando que este municipio “por 5º año consecutivo no tiene ningún incremento en impuestos, ni nuevos gravámenes en su Ley de Ingresos y así continúa proyectado para el próximo año”, afirmó.
En lo que se refiere a San Joaquín, la Entidad de Fiscalización afirmó que este municipio desde 2020 no ha tenido actualización; sin embargo, para el próximo ejercicio lo está realizando conforme a la propuesta de la Dirección de Castro, con un 91.49% en suelo rústico, 32.07% en construcción y 22.62% en suelo urbano. El director José Luis Alcántara reconoció la decisión de realizar esta actualización y recomendó mantenerla en los próximos ejercicios fiscales para no alejarse del valor comercial. Por su parte, el alcalde Carlos Manuel Ledesma agradeció la coordinación que existió para concretarla, “siempre con el interés de que las personas se vean beneficiadas en sus terrenos, para que tengan los valores comerciales y catastrales adecuados y seguros estamos que el próximo ejercicio haremos el mismo esfuerzo”, dijo.
Respecto a San Juan del Río, la ESFE afirmó que para este ejercicio el municipio se adhiere a la propuesta de Catastro con un 25% en suelo rústico, 9.83% en construcción y 5.93% en suelo urbano. En ese sentido, el director Alcántara Obregón reconoció la importancia de la actualización que se está realizando. Por su parte, el director de Ingresos, Jefté García Morales, expresó que efectivamente su municipio ha sido constante en su actualización desde 2019.
Referente a Tequisquiapan, la Entidad Superior destacó que ha sido uno de los municipios que ha mantenido la actualización en sus tablas de valores y para 2023 se adhiere a la propuesta de la Dirección de Catastro con un 25% en suelo rústico, 9.83% en construcción y 6.02% en suelo urbano. José Luis Alcántara expuso la conveniencia de conservar porcentajes de actualización constantes en sus valores catastrales, “para que Querétaro continúe siendo de las pocas entidades federativas que mantienen este esfuerzo de congruencia y responsabilidad”, dijo. Por su parte, el director de Ingresos, Rafael Reséndiz, afirmó que efectivamente atendieron la petición de la Dirección de Catastro con las valuaciones realizadas, con la finalidad de mantener actualizados los datos catastrales para bien de los ciudadanos tequisquiapenses.
Finalmente, en lo que respecta a Tolimán, la Entidad Superior de Fiscalización manifestó que desde 2017 este municipio ha mantenido sus actualizaciones e igual lo hacen el próximo ejercicio fiscal, aceptando la propuesta de Catastro, con un 25% en suelo rústico, 9.83% en construcción y un 5.2% en suelo urbano. José Luis Alcántara, en tanto, reconoció este esfuerzo realizado por todos los municipios y dijo que en el caso Tolimán “este empeño ha sido de varios años, lo que reditúa en valores catastrales cercanos o por lo menos a una misma distancia del valor comercial”. Para concluir el regidor Ricardo Ramos pidió que se considere a su municipio en el aumento en la tasa de valores unitarios sobre los predios rústicos.
Dentro de las participaciones finales de los legisladores, la diputada Maricruz Arellano resaltó la importancia de no confundir la actualización en las tablas de valores con respecto al impuesto predial, ya que -dijo- con frecuencia con los incrementos en porcentajes se hace entender que es necesariamente un incremento en los impuestos, cuando no es así en todos los casos. Indicó que hasta este momento se puede decir que ningún municipio va a considerar el incremento del impuesto predial en su Ley de Ingresos. Añadió que si así fuera, cada uno de los municipios tendrá la responsabilidad de puntualizar el porqué de ello y, sobre todo -señaló- ser responsables en el uso de los recursos.
La diputada Daniela Salgado expresó que, respetando la autonomía de los municipios, hace un atento exhorto a que en su Ley de Ingresos topen el impuesto predial: “Un atento llamado a ser empáticos con la situación general del país, la economía y la inflación, ya que a la ciudadanía le está costando y le está doliendo el bolsillo. Poder justo sustentar con hechos, en caso de elevar el impuesto predial, y declarar bien hacia dónde se va y por qué se hace. También decirle a la ciudadanía que esto que estamos realizando es un acto responsable de darle valor a sus tierras y propiedades”.
Para finalizar la reunión, el diputado Gerardo Ángelesresaltó que por primera vez todos los municipios actualizan conforme a la propuesta que les realiza la Dirección de Catastro estatal, lo que marca una tendencia del trabajo en conjunto. Explicó que “una cosa es el valor comercial y otra el fiscal, para poder empatarlos: “Finalmente el objetivo único y claro es lograr tener inmuebles cuyo valor catastral sea similar al valor fiscal. Estoy convencido de que esto generará certeza en las operaciones inmobiliarias, ya que muchos ciudadanos que no tienen la oportunidad de acercarse a un perito valuador toman su recibo de predial como referencia para la venta de su inmueble, lo que representa que, si el predial está muy inferior al valor comercial, pues seguramente podrán venderlo fácil y rápido, pero al final quedará un hueco en sus finanzas y es lo que queremos que no suceda. Independientemente de que buscamos que se haga un pago justo de los diferentes impuestos, pero primordialmente tiene que ver con el valor real del patrimonio de los ciudadanos”, puntualizó.
Para concluir, el presidente de la comisión declaró un receso en la sesión para reanudarla en los próximos días, previa convocatoria a los integrantes de esta.